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房地产企业会计核算

发布时间:2018-09-13 07:40:04    来源:阿达文章网    访问:

篇一:[房地产企业会计核算]房地产企业的会计核算流程


  在房地产企业当会计人员,需要明白一些关于会计的核算流程。下面是小编为你整理的房地产企业会计核算流程,希望对你有帮助。
  房地产企业会计核算流程
  开发环节,销售环节,清算环节
  先讲开发环节
  讲到开发,先得有土地
  就像生产汽车,你得先有钢材
  所以首先要有地
  也就是所谓的购地
  环节
  一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍,或者现场竞标。
  我说的细点,因为业务知识点就含在里面
  一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息,上面会有土地的拍卖价格,但是这个并不是我们做账的土地价格
  我们做账的土地价格是最终的成交价
  还有和政府签订的购地合同中相关的印花税,契税,一并作为土地成本入账
  这个时候的会计科目是:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费
  贷:银行存款
  经过激烈的竞争,和政府签订的购地协议合同,地有了,
  也就是房地产最重要的核心原材料有了,那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?
  土地外在的一些优点如地段,周围市政配套设施这里不讲,因为这些都是大家可以看得到的
  我所说的内在质量就是土地的地质,地基基础,
  地质好不好,以后盖房子地基稳不稳固,买完地皮以后肯定要第一件去做的事。
  这也就进入房地产开发环节的第二步了
  前期工程费
  承前启后,前就是为建造房子做准备工作,后就是买完地就必须要做的工作
  虽然财务不做工程上的事情,但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理
  要不然还真以为一步到位,直接都计入到建安工程费里面了
  所以勘探地质,地质勘察费,文物勘察费,地基勘察费, 水文勘察费,沉降观测费,日照测试费, 环境评估费,交通影响分析费,基础桩应变费
  这些都要进入前期工程费
  具体分录:借:开发成本-前期工程费
  贷:银行存款/现金
  我这里说到开发成本-前期工程费,二级科目
  如果你要做的详细的话,三级科目根据本单位的需要自己设置
  做完这些对土地的内在因素工作,确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。
  也就是规划,设计
  到这个时候项目的整体效果图就会出来,
  还有施工图设计,景观设计,给排水设计等这些都是规划设计费
  具体分录:
  借:开发成本-前期工程费- 规划设计费
  贷:银行存款/现金
  效果图出来以后就要准备施工,施工之前你就要去办各种证
  项目报建费, 施工许可证费,人防报建费
  招标代理费
  具体分录:
  借:开发成本-前期工程费- 行政规费及规划报建费 贷:银行存款/现金
  报建程序结束了,你就要招标,把工程发包出去
  这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-招标费
  贷:银行存款/现金
  工程招标完毕了,施工队要进来了,一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的,也就是通俗的说三通一平,通路,通电,通水,路平
  要不然施工队做不了事啊,三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平
  这个时候会计分录:
  借:开发成本-前期工程费-三通一平费 贷:银行存款/现金
  还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所,设施
  肯定要这个时候盖好,
  就是临时设施
  这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-临时设施费 贷:银行存款/现金
  这些都做完了,也就是购地,前期工作都做好了
  真正的建房子开始了!
  这些都是安装工程
  会计分录
  借:开发成本-建安工程费-安装工程费 贷:银行存款
  盖房子的那些事
  首先当然是地基了
  地基打好了,就要做地下室,架空层
  这些都是算到基础工程
  会计科目:借
  借:开发成本-建安工程费-基础工程
  贷:银行存款
  然后是房子从第一层往上盖
  正式进入主体工程
  也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物
  这个时候会计科目:
  借:开发成本-建安工程费-主体工程
  贷:银行存款
  一般基础和主体工程也可以放一起的
  严格上来说要分开
  具体看你的公司要求去
  好了,可以看到你的房子一直到封顶,都是这个分录
  房子封顶了,接下来就是正式进入安装工程
  你可以想象你家的防盗门,电梯,消防安装,火灾报警系统
  日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面
  还有楼梯的扶手,铝合金窗,水暖气电管线安装,空调及通风工程,消防安装工程,火灾报警工程,电梯工程, 公共部位装修, 避雷接地工程,停车设备及安装工程,其他安装工程费
  建安工程费的基础工程和主体工程一样的
  都是施工企业给你开的
  房地产工程到这一步了
  一般会装修售楼部
  一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证
  售楼部装修时段不具体分
  可以拿到地的时候就弄个售楼部
  我说的是合规的情况下
  可能你公司想早点回笼资金吧
  所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了
  因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部
  等销售完毕房子,售楼部就视为商品房
  可租可卖
  可为物业用房
  所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费
  还有种租来的房子做装修,或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程
  会计科目 借:在建工程
  贷:银行存款/现金
  装修好了,转作固定资产 借:固定资产
  贷:在建工程
  摊销 折旧,会计分录 借:销售费用-折旧费
  贷:累计折旧
  作为永久性房子的售楼部,它的建造、装修都进入开发成本,具体分录
  借:开发成本-建安工程费-售楼处装修
  贷:银行存款/现金
  房地产企业的会计核算方法
  我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落,目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿,有关法规轨制已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项用度支出。
  一、房地产开发本钱的组成
  房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说,大致可分为三大部门:
  1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。
  2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但因为种种原因,企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多,尺度不一,很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部门用度支出,是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。
  3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好,对准确计算开发本钱、体现经营成果,将起到非常重要的作用。
  二、房地产开发本钱的核算
  房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配,终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算,除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外,根据笔者的经验,还应该留意解决以下几个题目。
  1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时,象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象,即本钱核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个题目比较轻易解决,可以将全部开发量作为本钱归集对象,设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下,笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位),由于这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简朴地以整个小区为核算单位,由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使本钱核算资料滞后,失去其在治理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于用度的归集和本钱结算,这样才能充分施展本钱核算的作用。
  2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目,可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定,“开发本钱”作为一级本钱核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和治理需要,选择本钱项目,并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的用度,应尽量合并。如各种配套用度支出,可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设备用度,特别是土建用度,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。
  3、间接用度的核算。企业的间接用度主要包括治理用度、财务用度和销售用度。按现行房地产开发企业会计轨制划定,这些用度应作为期间用度,直接计入当期损益。笔者以为,这样处理,对部门用度来说,有悖于会计的配比性原则。好比,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度,这些用度的特点是数额较大、受益对象明确,假如在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者以为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售用度应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发本钱”,作为本钱项目的一个组成部门;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售用度”科目。
  4、项目的竣工决算。房地产开发本钱核算的终极目的是计算出项目的总本钱和单位可销售面积的开发本钱,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能由于各种原因变得遥遥无期,好比小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建举措措施暂时不能实施,或者押金的收回久拖未定等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个题目,笔者以为,可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算计入本钱,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目本钱。因为这部门工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。
  房地产企业的会计制度
  我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
  1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
  2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
  3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
  4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

篇二:[房地产企业会计核算]房地产会计要怎么做帐


  在房地产企业上班,会计工作岗位的人员很想了解一下怎么做账。下面是小编为你整理的房地产会计做帐方法,希望对你有帮助。
  房地产会计做帐方法
  一.房地产会计账务处理流程
  先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。
  1、关于费用的报销。有关的业务人员签字,部门负责人签字,然后由会计部门的有关人员审核,最后由签批权的负责人签字后,由出纳支付。出纳做记账凭证。
  2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款,有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款,有的企业只由工程部测算工程进度,有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。
  3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证,并据此核对现金日记账、银行存款日记账。
  4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。
  5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。
  6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核,再记账。
  7、填制会计报表、税表。
  再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是:
  工业企业一般不使用:预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”,房地产行业改为:“开发成本”,它下面设6个二级科目,分别是:
  1.土地出让及拆迁安置补偿费
  2.前期工程费、
  3.基础设施工程费、
  4.建筑安装工程费、
  5配套设施工程费、
  6.开发间接费。
  一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。(必须说明,在成本核算方面,最理想的核算方法是按栋核算成本,以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是,由于实际工作中,由于有关人员、收费等是打包的形式,按上述方法分摊较难,再加上同期开发的楼盘基本相同,可以采用按项目、开发期核算成本)。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”;“制造费用”改为“开发间接费用”。
  二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长,一般的按会计准则要求确认收入时间会较长,但是,国家的税收不能延期,因此,有关的税法规定,按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说,当房地产行业销售期房的时候,就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税,房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后,要汇算清缴土地增值税。
  房地产会计核算流程
  开发环节,销售环节,清算环节
  先讲开发环节
  讲到开发,先得有土地
  就像生产汽车,你得先有钢材
  所以首先要有地
  也就是所谓的购地
  环节
  一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍,或者现场竞标。
  我说的细点,因为业务知识点就含在里面
  一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息,上面会有土地的拍卖价格,但是这个并不是我们做账的土地价格
  我们做账的土地价格是最终的成交价
  还有和政府签订的购地合同中相关的印花税,契税,一并作为土地成本入账
  这个时候的会计科目是:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费
  贷:银行存款
  经过激烈的竞争,和政府签订的购地协议合同,地有了,
  也就是房地产最重要的核心原材料有了,那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?
  土地外在的一些优点如地段,周围市政配套设施这里不讲,因为这些都是大家可以看得到的
  我所说的内在质量就是土地的地质,地基基础,
  地质好不好,以后盖房子地基稳不稳固,买完地皮以后肯定要第一件去做的事。
  这也就进入房地产开发环节的第二步了
  前期工程费
  承前启后,前就是为建造房子做准备工作,后就是买完地就必须要做的工作
  虽然财务不做工程上的事情,但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理
  要不然还真以为一步到位,直接都计入到建安工程费里面了
  所以勘探地质,地质勘察费,文物勘察费,地基勘察费, 水文勘察费,沉降观测费,日照测试费, 环境评估费,交通影响分析费,基础桩应变费
  这些都要进入前期工程费
  具体分录:借:开发成本-前期工程费
  贷:银行存款/现金
  我这里说到开发成本-前期工程费,二级科目
  如果你要做的详细的话,三级科目根据本单位的需要自己设置
  做完这些对土地的内在因素工作,确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。
  也就是规划,设计
  到这个时候项目的整体效果图就会出来,
  还有施工图设计,景观设计,给排水设计等这些都是规划设计费
  具体分录:
  借:开发成本-前期工程费- 规划设计费
  贷:银行存款/现金
  效果图出来以后就要准备施工,施工之前你就要去办各种证
  项目报建费, 施工许可证费,人防报建费
  招标代理费
  具体分录:
  借:开发成本-前期工程费- 行政规费及规划报建费 贷:银行存款/现金
  报建程序结束了,你就要招标,把工程发包出去
  这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-招标费
  贷:银行存款/现金
  工程招标完毕了,施工队要进来了,一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的,也就是通俗的说三通一平,通路,通电,通水,路平
  要不然施工队做不了事啊,三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平
  这个时候会计分录:
  借:开发成本-前期工程费-三通一平费 贷:银行存款/现金
  还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所,设施
  肯定要这个时候盖好,
  就是临时设施
  这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-临时设施费 贷:银行存款/现金
  这些都做完了,也就是购地,前期工作都做好了
  真正的建房子开始了!
  这些都是安装工程
  会计分录
  借:开发成本-建安工程费-安装工程费 贷:银行存款
  盖房子的那些事
  首先当然是地基了
  地基打好了,就要做地下室,架空层
  这些都是算到基础工程
  会计科目:借
  借:开发成本-建安工程费-基础工程
  贷:银行存款
  然后是房子从第一层往上盖
  正式进入主体工程
  也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物
  这个时候会计科目:
  借:开发成本-建安工程费-主体工程
  贷:银行存款
  一般基础和主体工程也可以放一起的
  严格上来说要分开
  具体看你的公司要求去
  好了,可以看到你的房子一直到封顶,都是这个分录
  房子封顶了,接下来就是正式进入安装工程
  你可以想象你家的防盗门,电梯,消防安装,火灾报警系统
  日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面
  还有楼梯的扶手,铝合金窗,水暖气电管线安装,空调及通风工程,消防安装工程,火灾报警工程,电梯工程, 公共部位装修, 避雷接地工程,停车设备及安装工程,其他安装工程费
  建安工程费的基础工程和主体工程一样的
  都是施工企业给你开的
  房地产工程到这一步了
  一般会装修售楼部
  一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证
  售楼部装修时段不具体分
  可以拿到地的时候就弄个售楼部
  我说的是合规的情况下
  可能你公司想早点回笼资金吧
  所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了
  因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部
  等销售完毕房子,售楼部就视为商品房
  可租可卖
  可为物业用房
  所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费
  还有种租来的房子做装修,或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程
  会计科目 借:在建工程
  贷:银行存款/现金
  装修好了,转作固定资产 借:固定资产
  贷:在建工程
  摊销 折旧,会计分录 借:销售费用-折旧费
  贷:累计折旧
  作为永久性房子的售楼部,它的建造、装修都进入开发成本,具体分录
  借:开发成本-建安工程费-售楼处装修
  贷:银行存款/现金
  房地产企业会计财务处理流程
  签定认购书 →收定金 签征信声明→开定金票据
  ↓提供按揭所需材料明细7天(土地 在建工程解押)
  签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据
  ↓(增加监管银行)
  办理银行按揭
  ↓
  银行审核材料(建行信贷审核→专审审批)
  ↓ 7天
  国土局抵押放款(开贷款票据到银行)
  ↓
  银行通知客户还款
  ↓
  银行取件、通知客户领取按揭材料
  ↓
  办理产权、代收税费,根据面积误差多退少补
  ↓
  向银行借已抵押发票办理产权

篇三:[房地产企业会计核算]房地产开发企业会计制度有哪些内容


  房地产开发企业会计制度是为了规范房地产开发企业财务行为的制度。里面都有哪些内容?下面是小编为你整理的房地产企业会计制度,希望对你有帮助。
  房地产开发企业会计制度
  一、会计制度的适用
  我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
  1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
  2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
  3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
  4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
  二、应增设的会计科目
  本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
  1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
  购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
  2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
  3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
  4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
  5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
  编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
  三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
  房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
  建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
  当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
  但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
  第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
  首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
  单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
  接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
  最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
  如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
  第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
  房地产企业的期末结账方法
  (1)对于不需要按月结计本期发生额的账户(如各项应收款、应付款明细账等),每次记账以后,都要随时结出余额,每月最后一笔余额即为月末余额。也就是说,月末余额就是本月最后一笔经济业务记录的同一行内的余额。月末结账时,只需要在最后一笔经济业务记录之下划一单红线,不需要再结计一次余额。
  (2)现金、银行存款日记账和需要按月结计发生额的收入、费用等明细账,每月结账时,要在最后一笔经济业务记录下面划一单红线,结出本月发生额和余额,在摘要栏内注明“本月合计”字样,在下面再划一条单红线。
  (3)需要结计本年累计发生额的某些明细账户,如主营业务收入、开发成本明细账等,每月结账时,应在“本月合计”行下结计自年初起至本月末止的累计发生额,登记在月份发生额下面,在摘要栏内注明“本年累计”字样,并在下面再划一单红线。12月末的“本年累计”就是全年累计发生额,并在全年累计发生额下划双红线。
  (4)需要结计本年累计发生额同时也需要结计“自开工累计数”的某些明细账户,如反映某开发项目的主营业务收入、开发成本、开发间接费用、营业税金及附加明细账等,在年末结账时“本年累计”下面增设“自开工累计数”,反映开发项目竣工前的所有收入、成本明细金额。
  对于有甲供材料的房地产企业,为了方便与施工单位的甲供材料结算,“原材料”科目不仅按照数量金额设置明细帐,在会计期末结账时也应该反映“本年累计数”、“自开工累计数”。
  (5)总账账户平时只需结计月末余额。年终结账时,为了反映全年各项资产、负债及所有者权益增减变动的全貌,便于核对账目,要将所有总账账户结计全年发生额和年末余额,在摘要栏内注明“本年合计”字样,并在合计数下划一双红线。采用棋盘式总账和科目汇总表代替总账的单位,年终结账,应当汇编一张全年合计的科目汇总表和棋盘式总账。
  (6)需要结计本月发生额的某些账户,如果本月只发生一笔经济业务,由于这笔记录的金额就是本月发生额,结账时,只要在此行记录下划一单红线,表示与下月的发生额分开就可以了,不需另结出“本月合计”数。
  房地产企业取得土地返还款后的会计处理
  对于会计处理,一种观点认为取得土地使用权,应当以实际支付的土地价款作为土地成本,应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为,这部分返还款属于政府补助的性质,应当根据《企业会计准则第16号———政府补助(2006)》的规定,作为营业外收入进行处理。
  从土地出让业务实质来看,企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据,计入土地受让成本,政府给予的返还并不是原票据的折让冲回,多是其他名目的财政返还。所以,房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。
  根据《企业会计准则第16号———政府补助(2006)》的规定,政府补助,是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产,但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然,企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
  房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分,取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用,会计处理上应直接计入营业外收入,而不是冲减开发成本。