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房地产企业会计实务

发布时间:2018-10-09 17:40:04    来源:阿达文章网    访问:

一:[房地产企业会计实务]房地产企业的会计核算流程


  在房地产企业当会计人员,需要明白一些关于会计的核算流程。下面是小编为你整理的房地产企业会计核算流程,希望对你有帮助。
  房地产企业会计核算流程
  开发环节,销售环节,清算环节
  先讲开发环节
  讲到开发,先得有土地
  就像生产汽车,你得先有钢材
  所以首先要有地
  也就是所谓的购地
  环节
  一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍,或者现场竞标。
  我说的细点,因为业务知识点就含在里面
  一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息,上面会有土地的拍卖价格,但是这个并不是我们做账的土地价格
  我们做账的土地价格是最终的成交价
  还有和政府签订的购地合同中相关的印花税,契税,一并作为土地成本入账
  这个时候的会计科目是:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费
  贷:银行存款
  经过激烈的竞争,和政府签订的购地协议合同,地有了,
  也就是房地产最重要的核心原材料有了,那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?
  土地外在的一些优点如地段,周围市政配套设施这里不讲,因为这些都是大家可以看得到的
  我所说的内在质量就是土地的地质,地基基础,
  地质好不好,以后盖房子地基稳不稳固,买完地皮以后肯定要第一件去做的事。
  这也就进入房地产开发环节的第二步了
  前期工程费
  承前启后,前就是为建造房子做准备工作,后就是买完地就必须要做的工作
  虽然财务不做工程上的事情,但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理
  要不然还真以为一步到位,直接都计入到建安工程费里面了
  所以勘探地质,地质勘察费,文物勘察费,地基勘察费, 水文勘察费,沉降观测费,日照测试费, 环境评估费,交通影响分析费,基础桩应变费
  这些都要进入前期工程费
  具体分录:借:开发成本-前期工程费
  贷:银行存款/现金
  我这里说到开发成本-前期工程费,二级科目
  如果你要做的详细的话,三级科目根据本单位的需要自己设置
  做完这些对土地的内在因素工作,确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。
  也就是规划,设计
  到这个时候项目的整体效果图就会出来,
  还有施工图设计,景观设计,给排水设计等这些都是规划设计费
  具体分录:
  借:开发成本-前期工程费- 规划设计费
  贷:银行存款/现金
  效果图出来以后就要准备施工,施工之前你就要去办各种证
  项目报建费, 施工许可证费,人防报建费
  招标代理费
  具体分录:
  借:开发成本-前期工程费- 行政规费及规划报建费 贷:银行存款/现金
  报建程序结束了,你就要招标,把工程发包出去
  这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-招标费
  贷:银行存款/现金
  工程招标完毕了,施工队要进来了,一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的,也就是通俗的说三通一平,通路,通电,通水,路平
  要不然施工队做不了事啊,三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平
  这个时候会计分录:
  借:开发成本-前期工程费-三通一平费 贷:银行存款/现金
  还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所,设施
  肯定要这个时候盖好,
  就是临时设施
  这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-临时设施费 贷:银行存款/现金
  这些都做完了,也就是购地,前期工作都做好了
  真正的建房子开始了!
  这些都是安装工程
  会计分录
  借:开发成本-建安工程费-安装工程费 贷:银行存款
  盖房子的那些事
  首先当然是地基了
  地基打好了,就要做地下室,架空层
  这些都是算到基础工程
  会计科目:借
  借:开发成本-建安工程费-基础工程
  贷:银行存款
  然后是房子从第一层往上盖
  正式进入主体工程
  也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物
  这个时候会计科目:
  借:开发成本-建安工程费-主体工程
  贷:银行存款
  一般基础和主体工程也可以放一起的
  严格上来说要分开
  具体看你的公司要求去
  好了,可以看到你的房子一直到封顶,都是这个分录
  房子封顶了,接下来就是正式进入安装工程
  你可以想象你家的防盗门,电梯,消防安装,火灾报警系统
  日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面
  还有楼梯的扶手,铝合金窗,水暖气电管线安装,空调及通风工程,消防安装工程,火灾报警工程,电梯工程, 公共部位装修, 避雷接地工程,停车设备及安装工程,其他安装工程费
  建安工程费的基础工程和主体工程一样的
  都是施工企业给你开的
  房地产工程到这一步了
  一般会装修售楼部
  一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证
  售楼部装修时段不具体分
  可以拿到地的时候就弄个售楼部
  我说的是合规的情况下
  可能你公司想早点回笼资金吧
  所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了
  因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部
  等销售完毕房子,售楼部就视为商品房
  可租可卖
  可为物业用房
  所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费
  还有种租来的房子做装修,或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程
  会计科目 借:在建工程
  贷:银行存款/现金
  装修好了,转作固定资产 借:固定资产
  贷:在建工程
  摊销 折旧,会计分录 借:销售费用-折旧费
  贷:累计折旧
  作为永久性房子的售楼部,它的建造、装修都进入开发成本,具体分录
  借:开发成本-建安工程费-售楼处装修
  贷:银行存款/现金
  房地产企业的会计核算方法
  我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落,目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿,有关法规轨制已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项用度支出。
  一、房地产开发本钱的组成
  房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说,大致可分为三大部门:
  1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。
  2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但因为种种原因,企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多,尺度不一,很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部门用度支出,是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。
  3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好,对准确计算开发本钱、体现经营成果,将起到非常重要的作用。
  二、房地产开发本钱的核算
  房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配,终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算,除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外,根据笔者的经验,还应该留意解决以下几个题目。
  1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时,象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象,即本钱核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个题目比较轻易解决,可以将全部开发量作为本钱归集对象,设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下,笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位),由于这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简朴地以整个小区为核算单位,由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使本钱核算资料滞后,失去其在治理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于用度的归集和本钱结算,这样才能充分施展本钱核算的作用。
  2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目,可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定,“开发本钱”作为一级本钱核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和治理需要,选择本钱项目,并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的用度,应尽量合并。如各种配套用度支出,可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设备用度,特别是土建用度,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。
  3、间接用度的核算。企业的间接用度主要包括治理用度、财务用度和销售用度。按现行房地产开发企业会计轨制划定,这些用度应作为期间用度,直接计入当期损益。笔者以为,这样处理,对部门用度来说,有悖于会计的配比性原则。好比,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度,这些用度的特点是数额较大、受益对象明确,假如在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者以为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售用度应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发本钱”,作为本钱项目的一个组成部门;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售用度”科目。
  4、项目的竣工决算。房地产开发本钱核算的终极目的是计算出项目的总本钱和单位可销售面积的开发本钱,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能由于各种原因变得遥遥无期,好比小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建举措措施暂时不能实施,或者押金的收回久拖未定等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个题目,笔者以为,可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算计入本钱,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目本钱。因为这部门工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。
  房地产企业的会计制度
  我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
  1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
  2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
  3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
  4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二:[房地产企业会计实务]房地产开发企业会计制度有哪些内容


  房地产开发企业会计制度是为了规范房地产开发企业财务行为的制度。里面都有哪些内容?下面是小编为你整理的房地产企业会计制度,希望对你有帮助。
  房地产开发企业会计制度
  一、会计制度的适用
  我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
  1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
  2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
  3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
  4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
  二、应增设的会计科目
  本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
  1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
  购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
  2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
  3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
  4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
  5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
  编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
  三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
  房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
  建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
  当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
  但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
  第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
  首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
  单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
  接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
  最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
  如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
  第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
  房地产企业的期末结账方法
  (1)对于不需要按月结计本期发生额的账户(如各项应收款、应付款明细账等),每次记账以后,都要随时结出余额,每月最后一笔余额即为月末余额。也就是说,月末余额就是本月最后一笔经济业务记录的同一行内的余额。月末结账时,只需要在最后一笔经济业务记录之下划一单红线,不需要再结计一次余额。
  (2)现金、银行存款日记账和需要按月结计发生额的收入、费用等明细账,每月结账时,要在最后一笔经济业务记录下面划一单红线,结出本月发生额和余额,在摘要栏内注明“本月合计”字样,在下面再划一条单红线。
  (3)需要结计本年累计发生额的某些明细账户,如主营业务收入、开发成本明细账等,每月结账时,应在“本月合计”行下结计自年初起至本月末止的累计发生额,登记在月份发生额下面,在摘要栏内注明“本年累计”字样,并在下面再划一单红线。12月末的“本年累计”就是全年累计发生额,并在全年累计发生额下划双红线。
  (4)需要结计本年累计发生额同时也需要结计“自开工累计数”的某些明细账户,如反映某开发项目的主营业务收入、开发成本、开发间接费用、营业税金及附加明细账等,在年末结账时“本年累计”下面增设“自开工累计数”,反映开发项目竣工前的所有收入、成本明细金额。
  对于有甲供材料的房地产企业,为了方便与施工单位的甲供材料结算,“原材料”科目不仅按照数量金额设置明细帐,在会计期末结账时也应该反映“本年累计数”、“自开工累计数”。
  (5)总账账户平时只需结计月末余额。年终结账时,为了反映全年各项资产、负债及所有者权益增减变动的全貌,便于核对账目,要将所有总账账户结计全年发生额和年末余额,在摘要栏内注明“本年合计”字样,并在合计数下划一双红线。采用棋盘式总账和科目汇总表代替总账的单位,年终结账,应当汇编一张全年合计的科目汇总表和棋盘式总账。
  (6)需要结计本月发生额的某些账户,如果本月只发生一笔经济业务,由于这笔记录的金额就是本月发生额,结账时,只要在此行记录下划一单红线,表示与下月的发生额分开就可以了,不需另结出“本月合计”数。
  房地产企业取得土地返还款后的会计处理
  对于会计处理,一种观点认为取得土地使用权,应当以实际支付的土地价款作为土地成本,应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为,这部分返还款属于政府补助的性质,应当根据《企业会计准则第16号———政府补助(2006)》的规定,作为营业外收入进行处理。
  从土地出让业务实质来看,企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据,计入土地受让成本,政府给予的返还并不是原票据的折让冲回,多是其他名目的财政返还。所以,房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。
  根据《企业会计准则第16号———政府补助(2006)》的规定,政府补助,是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产,但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然,企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
  房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分,取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用,会计处理上应直接计入营业外收入,而不是冲减开发成本。

三:[房地产企业会计实务]有关小企业会计核算的论文


  随着经济的发展,小企业发挥的作用越来越大,但是会计核算的不规范,已成为制约小企业发展的问题。下面是小编为你整理的小企业会计核算的论文,希望对你有帮助。
  浅谈小企业会计核算的论文
  摘要:小企业是促进经济社会发展的重要力量,为了规范小企业会计核算,财政部发布了《小企业会计准则》。要正确理解《小企业会计准则》的适用范围;准确把握与小企业经济业务和会计工作实际相适应的会计核算方法;深入学习相关规定,加强会计基础工作,不断提升小企业会计核算质量和水平。
  关键词:小企业 会计 核算
  企业是国民经济的细胞,改革开放以来,我国小企业已经发展成为促进国民经济和社会发展,促进人民群众就业的重要力量。但是,相对于大中型企业来讲,会计力量相对薄弱,经济业务相对简单。为了规范小企业会计确认、会计计量和会计报告,促进小企业可持续发展,2011年10月18日,财政部发布了《小企业会计准则》,并将于2013年1月1日起在小企业范围内施行,从而取代财政部2004年4月27日发布的《小企业会计制度》。这既是我国会计准则体系建设的又一成果,也是小企业会计核算规范的一次变革,为了使小企业顺利从执行《小企业会计制度》过渡到依据《小企业会计准则》进行会计核算,不断提高小企业的会计核算质量,笔者就有关问题做如下探讨。
  1 正确理解《小企业会计准则》的适用范围
  任何法律规范都有其适用范围问题,《小企业会计准则》作为规范小企业会计确认、会计计量和会计报告行为的会计核算规范,有其严格的适用范围。《小企业会计准则》第二条规定:本准则适用于在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业。但下列小企业除外:①股票或债券在市场上公开交易的小企业。②金融机构或其他金融性质的小企业。③企业集团内的母公司和子公司。因为《中小企业划型标准规定》对于小型企业有明确的划型标准,所以,凡事符合标准的小型企业应从2013年1月1日起按照《小企业会计准则》组织会计核算,提供会计信息。
  但是,企业在确定是否执行《小企业会计准则》时,有几个问题值得注意。一是按照《中小企业划型标准规定》的小型企业划型标准,企业尽管属于小企业,但是否执行《小企业会计准则》企业有自行决定权,企业可以执行《小企业会计准则》,也可以选择执行《企业会计准则》,因为执行《企业会计准则》较执行《小企业会计准则》形成的会计信息更加真实与可靠;二是企业会计基础较好,现在正在执行《企业会计准则》而不是执行《小企业会计制度》的小企业,应该继续执行《企业会计准则》,不能再改为执行《小企业会计准则》;三是将来执行《小企业会计准则》的小企业,如果经批准公开发行股票或债券的,应当转为执行《企业会计准则》;四是已经执行《小企业会计准则》的小企业如果企业情况发生了变化,不再符合小企业标准或者实质上已经转化为金融企业时,应转为按照《企业会计准则》进行核算,但转换的时间是从次年的1月1日起转换。且转换时,必须按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》等相关规定进行会计处理。
  2 准确把握小企业有关核算方法
  针对小企业经济业务,《小企业会计准则》规定了与之相适应的会计核算方法。有些方法既有别于《企业会计准则》,又不同于现行的《小企业会计制度》,需要准确把握,正确运用。
  2.1 有关会计科目问题
  财务会计是以其特有的会计语言通过会计核算向有关各方提供会计信息的管理活动,会计核算离不开会计科目,会计科目是对会计要素分类核算的项目,是会计要素的具体化,是最基本的会计语言单位。新颁布的《小企业会计准则》与《小企业会计制度》的主要不同点之一就是有关会计科目的变化,有些会计科目不再使用,如坏账准备、短期投资跌价准备、包装物、低值易耗品、委托代销产品、待摊费用、存货跌价准备、预提费用、其他应交款、待转资产价值等。有些科目名称和内容都发生了变化,如应付工资和应付福利费被应付职工薪酬科目取代,应交税金、其他应交款科目被应交税费科目取代,现金科目改为库存现金、材料科目改为原材料,同时还增设了部分新的会计科目,如预付账款、材料采购、材料成本差异、累计摊销、周转材料、消耗性生物资产、生产性生物资产、生产性生物资产累计折旧、应付利息、递延收益、研发支出、工程施工、机械作业、累计摊销、待处理财产损益。按照《小企业会计准则》进行核算时,应使用新的会计科目,以确保会计信息的一致性。
  2.2 几个会计要素项目的核算问题
  2.2.1 资产计价问题。为了简化核算,小企业资产按照历史成本计量,企业的存量资产由于公允价值的变动而可能发生减值,但《小企业会计准则》采用了简化原则,不计提资产减值准备,而采用直接转销的方法,在资产实际发生减值损失时直接计入“营业外支出”并冲减相应的资产项目。
  2.2.2 无形资产核算。无形资产核算除了借鉴《企业会计准则》增设“研发支出”账户用以核算小企业自行研究开发的无形资产过程中的相关支出之外,无形资产摊销的核算较现行《小企业会计制度》规定有较大变化,一是摊销无形资产时不再将全部摊销额直接计入当期损益,而是根据其受益对象承担摊销成本,分别计入相关资产成本或当期损益,这样处理更加科学合理;二是增设了“累计摊销”科目,用以核算小企业计提的累计摊销。摊销无形资产时不再直接冲销无形资产账面原值,而是通过贷记“累计摊销”账户,集中反映无形资产累计摊销的价值。
  2.2.3 已付待摊费用的核算。在会计核算中,由于会计分期的存在和权责发生制的要求,本期支付但应由后期承担的费用支出应作为已付待摊费用核算。因为摊销期限在一个会计年度之内、金额不大的那部分已付待摊性质的费用支出对所得税汇算不产生影响,为简化核算,《小企业会计准则》取消了“待摊费用”科目,这样,原来通过“待摊费用”账户核算的摊销期限较短的那部分已付待摊费用在支付时就直接计入当期损益。只有支出金额较大,摊销期限比较长的已付待摊费用才作为长期待摊费用通过“长期待摊费用”账户核算。执行《小企业会计准则》以后,“长期待摊费用”账户核算内容更加丰富,对会计信息的影响会更大。因此,企业应正确核算,不能将“长期待摊费用”账户作为调节利润的工具。一是正确确认长期待费用的核算内容。
  小企业会计核算的新规范论文
  摘要:2011年10月18日财政部发布了《小企业会计准则》(财会[2011]17号)(以下简称《准则》),要求自2013年1月1日起在小企业范围内实施,《准则》对小企业资产、负债、收入、支出、现金流量、利润和税收的确认、计量和报告做了新的规范,从而有助于规范小企业会计要素的确认、计量和财务报告行为。
  关键词:小企业 会计核算 新规范
  一、《小企业会计制度》的局限性
  随着经济体制改革的不断深化,我国众多小企业在大企业的激烈竞争中暴露出明显的弱势,突出表现为面临的市场压力较大、融资渠道不畅、财务管理能力偏弱,而且《小企业会计制度》(2004年4月27日财会[2004]2号)本身的不统一、不完善、不规范问题日益突出,主要表现在如下几方面:《小企业会计制度》思想和原则的局限性。《小企业会计准则》以原则为基础,按会计要素确认、计量和披露为顺序,层层深入;而《小企业会计制度》以规则为基础,以会计科目使用和报表的填列为主线,不利于从本质上掌握。《小企业会计制度》内容上的局限性。《小企业会计制度》没有涉及企业合并、租赁、投资性房地产、生物资产、辞退福利等业务,小企业发生以上业务时无以参照。《小企业会计制度》使用上的局限性。《小企业会计制度》会计信息主要满足政府的需求,无法兼顾其他信息使用者的需求和利益,在一定程度上导致了会计信息的失真。
  二、《小企业会计准则》的新规范
  (一)适用范围和会计科目使用方面的新规范
  《准则》适用于在我国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业,随着2011年新的中小型企业划型标准的出台,《准则》的适用范围也有所不同。由于小企业经济业务相对简单,相对于《企业会计准则》小企业少设了60个一级会计科目,总共有66个会计科目,但其科目名称与《企业会计准则》完全一致,从而提高了会计信息的可比性和一致性,符合与国际准则趋同的要求。
  (二)资产确认、计量方面的新规范
  对小企业资产要求按照成本计量,不再要求计提任何资产减值准备,待实际发生资产损失时计入“营业外支出”。存货的核算增加了农业类小企业消耗性生物资产的会计处理规定;明确规定了小企业的存货借款费用可以资本化;对于存货发出时的核算取消了后进先出法;对于不符合固定资产标准的低值易耗品,单设“周转材料”科目进行核算。在长期股权投资核算方面,一是取消了权益法,所有长期股权投资均采用成本法进行会计处理;二是增加了通过非货币性资产交换取得长期股权投的核算,并规定应当按照换出非货币性资产的评估价值和相关税费作为成本进行计量。固定资产核算方面,一是规定取得固定资产应当按成本进行计量,还特别规定“小企业在建工程在试运转过程中形成的产品、副产品或试车收入冲减在建工程成本”;二是明确规定小企业应采用年限平均法计提折旧,如确需加速折旧的,也可以采用双倍余额递减法和年数总和法,同时还规定小企业应考虑税法的规定,合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值;三是未使用“后续支出”的概念,而是分别明确了固定资产的日常修理费、大修理支出和改建支出的相关规定;四是增加了生产性生物资产,即农业类小企业的“有生命的固定资产”的会计处理。无形资产核算的方面,一是增加了“自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理”的规定;二是增加了自行开发无形资产的确认条件,并增加了“研发支出”科目进行相关核算;三是增设了“累计摊销”科目核算无形资产的摊销;长期待摊费用核算方面,《准则》规定“本准则所界定的小企业长期待摊费用包括:已提足折旧的固定资产的改建支出、经营租入固定资产的改建支出、固定资产的大修理支出和其他长期待摊费用等”。
  (三)负债确认、计量方面的新规范
  增加了“应付职工薪酬”的概念,明确指出小企业的“应付职工薪酬,是指小企业为获得职工提供的服务而应付给职工的各种形式的报酬以及其他相关支出”。简化了长期借款资本化的会计处理。
  (四)收入、费用和利润方面的新规范
  在收入核算方面,一是删除了让渡资产使用权收入的相关内容;二是销售商品收入的确认条件是根据结算方式和销售方式规定了七种情况,不再强调风险和报酬转移等原则性规定。在费用核算方面,只是修改了有些项目的名称,如营业费用改为“销售费用”。在利润核算方面,主要是将利润计算的四个层次调整为三个层次(营业利润、利润总额和净利润)。
  (五)所在者权益方面的新规范
  明确提出资本公积是“小企业收到投资者出资超过其注册资本中所占份额的部分”,接受捐赠和外币折算差额不再形成资本公积,小企业收到的外币投资应当采用交易发生时即期汇率折算,不再采用合同约定汇率和交易当期平均汇率折算,并且规定小企业的资本公积不得用于弥补亏损。对于盈余公积的核算取消了法定公益金,增加了外商投资小企业按规定提取企业发展基金、储量基金、职工奖励及福利基金的核算。
  (六)财务报表列报和披露方面的新规范
  《准则》规定,小企业的财务报表至少应包括资产负债表、利润表、现金流量表和附注4个组成部分,不必编制所有者权益(股东权益)变动表,《准则》对现金流量表也进行了适当简化,无需披露将净利润调节为经营活动现金流量、当期取得或处置子公司及其他营业单位等信息;丰富、扩展和修改了附注的内容,如短期投资、应收账款、存货、固定资产、应付职工薪酬、利润分配等内容都以表格的形式体现在附注中;会计政策变更、会计估计变更、会计差错变更统一采用未来适用法进行会计处理;各财务报表相关项目也有相应的调整。
  参考文献:
  [1]《小企业会计准则》(2011年10月财会[2011]17号)
  [2]《小企业会计制度》(2004年财会[2004]2号)
  [3]《小企业会计准则》从九个方面简化了核算要求(2011年《财税快讯》2011-12)
  我国小企业会计核算探讨的论文
  [提要]随着市场经济的发展,小企业在国民经济中发挥的作用越来越大,它在完善我国市场机制、推动国民经济发展等方面发挥着重要的作用。小企业具有灵活、流动性较强、有创新能力、工作效率高等特点,与此同时也存在着会计基础核算不规范、财会人员不固定等问题,特别是会计核算的不规范,已成为制约小企业发展的瓶颈。如何克服小企业发展中出现的问题,促进其更好更强的发展,成为目前亟待解决的问题。
  关键词:小企业;会计核算;小企业会计制度
  中图分类号:F23 文献标识码:A
  原标题:基于我国小企业会计核算的探讨
  收录日期:2013年2月27日
  一、小企业会计核算的基本理论
  (一)小企业的特点。我国小企业具有企业规模小,行业涉及面广;灵活,有创新能力;管理水平不高;逃避纳税,逃废债务的愿望比大型企业要强烈等特点。
  (二)会计核算的概念。会计核算是指会计以货币为主要计量单位,通过确认、计量、记录、计算、报告等环节对特定对象的经济活动进行记账、算账、报账,为各有关方面提供会计信息的功能。其贯穿于经济活动的全过程,是会计最基本的职能。
  (三)会计核算的行为规范。会计核算要顺利运行,就需要有具体操作行为规范,财政部在2011年10月18日发布的财会[2011]17号文件中指出:为规范中小企业会计确认、计量和报告行为,促进小企业的可持续发展,发挥小企业在国民经济和社会发展中的重要作用,根据《中华人民共和国会计法》及其相关法律和法规,财务部制定了《小企业会计制度》,自2013年1月1日起在小企业范围内施行,鼓励小企业提前执行。我部于2004年4月27日发布的《小企业会计制度》(财会[2004]2号)同时废止。
  二、小企业会计核算存在的问题
  (一)会计基础工作薄弱
  1、小企业主不重视会计核算。小企业主受利益驱使有意阻碍会计规范核算,不重视会计核算工作,置国家会计法律法规、会计制度于不顾,使企业会计核算流于形式或会计核算混乱。另外,有些小企业主授意、指使、强令会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务报告,任意调整增减账面利润,而且想方设法为这些不法行为披上合法的外衣,这种行为对规范会计核算最具有破坏性。
  2、会计机构设置不符合会计规范。基于成本考虑,在会计机构设置上,有的小企业干脆不设置会计机构,有的即使设置会计机构,一般也是层次不清、分工不太明确,财务部门的主要工作就变成了做账、报税和跑银行三项工作,财务部门变成纯粹的会计。
  在会计人员任用上,小企业最常见的做法就是任用自己的亲属当出纳,外聘“高手”做兼职,这些人往往身兼数个单位,一般定期来做账,会计核算的及时性和准确性难以保证。会计人员无证上岗一般是出纳,对小企业的检查中发现部分企业对出纳也须有从业资格的规定并不清楚。
  (二)会计核算主体界限不清。小企业的经营权与所有权的分离程度远不如大企业那么清晰,大多小企业投资者就是经营者,个人家庭财产与企业财产经常发生相互占用的情况,如随意从公司账上支出现金,甚至从自己个人的存款账上直接发放工资,进货取现金,很多购买的存货及费用开支无正规发票,账务处理难度很大,给会计核算工作带来困难。
  (三)会计人员业务操作水准不高,独立性差。一方面小企业的会计人员整体素质参差不齐,在一些企业中有些做会计核算工作的人员根本不是会计专业人员,没有经过专业学习,更没有系统的会计知识,实务操作能力差,这也决定了他们即使想规范企业的会计核算也很难做到;另一方面在小企业中会计人员独立地位差,会计监督功能很难起到作用,有的会计人员甚至在老板的示意下任意造假账、隐瞒收入、减少利润等,这也造成了国家税收的损失。
  三、完善小企业会计核算的对策
  (一)加强会计基础工作
  1、小企业主重视会计核算。小企业主从思想上重视会计核算,构建良好的控制环境,有利于小企业严格按照《小企业会计制度》的要求,健全符合小企业会计发展需要的会计组织结构和运行机制,并为小企业改善会计工作创造良好的环境,建立健全小企业会计部门,改善会计基础的薄弱环节。
  2、小企业应建立完善的会计机构。按照不相容职务相分离的原则合理划分授权批准、业务经办、会计记录、财产保管、稽核检查等不相容职务,明确职责权限,形成相互制衡机制。根据小企业的特点,会计核算宜采用集中核算的方式,即由会计机构统一办理,钱账分管,出纳不得兼任往来账户的核算工作,业务减少的企业一般可设会计主管兼总账会计,明细账会计兼稽核,出纳三个岗位。只有会计机构设置合理了,才能从根本上解决《小企业会计制度》的实施问题,完善小企业的会计部门,改善会计基础的薄弱环节。
  (二)建立稳定有效的委托代理机制。小企业的经营权与所有权的分离可通过建立委托代理机制,但小企业在高度集中的家族化股权结构下,难以建立稳定的委托代理契约,可通过对小企业的股权结构进行优化设计,实现股权结构优化是保证小企业从创业阶段向快速成长阶段以及稳定发展阶段顺利过渡的关键。
  (三)加强对会计从业人员的培训
  1、做好企业会计人员的备案工作。一是备案人员配备,防止无证上岗;二是备案企业的职责分工制度,特别加强对内部监督制度的备案。
  2、加强对小企业会计从业人员的培训。加强对会计从业人员的业务培训,对当前企业会计核算中存在的主要问题进行重申,规范企业会计的操作。
  小企业会计人员更应自觉学习。只有这样才能不断提高自己的理论水平和政策水平,使小企业会计人员有过硬的业务本领,具有扎实的会计知识,娴熟的会计技能。只有这样,才能使小企业的会计人员能够从较高层次理解《小企业会计制度》,掌握制度中规定的会计核算方法和相关规定,规范会计实务工作,提高会计业务能力。
  四、结束语
  从目前我国小企业的现状来看,靠企业自身约束来规范会计工作是不现实的,国家应该更多地借助于外部监管,帮助小企业实现会计规范化。只要充分认识到我国小企业会计规范化进程中存在的问题,并充分考虑到小企业在经济发展中的重要性,有关方面齐抓共管、共同努力,定能把这项艰巨的工作做得更好。
  主要参考文献:
  [1]包晗.我国中小企业会计核算问题探讨[J].企业研究,2012.10.
  [2]郭雷霆.我国中小企业会计核算的现状与探索[J].时代经济论坛,2009.1.
  [3]刘晓峰.小企业会计核算实务[M].金盾出版社,2006.